本ブログ「教師の本音」では、度々
教師こそ「不動産投資」が向いている
と説明してきました。
そして、そのために必要なことはまず「あなた自身」が、しっかりと不動産投資に関する知識を身につけること。
これが大事だと言いました。
あわせて読みたい記事
他力本願は必ず失敗するし、言い訳しか生まれません。
とはいえ、受験勉強と同じようにいち個人では、限界がある。
そこで、「セミナー」に参加してみるというのはどうかな？という提案です。
不動産会社の多くは「不動産投資セミナー」を実施しています。
知識を得る・学ぶ機会を得ると言う意味では、有益です。
しかし、何も考えずに不動産投資セミナーに参加してしまうと
- うまい話に乗せられただけで、結局損をした。
- 不動産投資について、良く分からなかった。
なんて、単なる時間の無駄になってしまいます。
実際、無料のセミナーは「営業の一環」であるため「売り込み」がきついです。
そこで本日は、教師の不動産投資に関して
「価値あるセミナー」にするために「最低限」ココは抑えておけ！
というポイントをお話します。
目次
不動産投資で最低限知っておくべき知識
あなたにキチンとやる気があるなら、不動産投資は、投資の中では比較的簡単に「メリット・デメリット」が理解出来るし、難しくはありません。
だからこそ、不動産投資をするなら必ず自分で、勉強しておく。
これが大事です。
セミナーに参加しようとしまいと、自分が勉強を怠れば「損」をします。
お金に限らず、貴重な時間までも失います。
そこで。
最低限、不動産投資について何を知っておくべきか？
これについて話します。
不動産投資について、パンフレットやセミナーでは必ず「メリット」を強調してあります。
だから、メリットは放っておいても勝手に知ることが出来ます。
というか、先に羅列しておきます。
- 安定した副収入になること
- ローリスクで資産運用が出来ること
- 節税対策にもなること
- 万が一の場合は、資産として残せること
この辺りは不動産投資のメリットになります。
あと公務員だからこそのメリットも一応あります。
これにより、数ある投資の中で一般的な人と比べると「公務員は、不動産投資を始めやすい」といえます。
しかしこれは、不動産投資だから得られるメリットとは違うので、置いときます。
上の４つ（安定・ローリスク・節税・万が一）のメリットを鵜呑みにするまえに、メリットを可能にするためには、どんなハードルを越えなくてはいけないのか？
これらを最低限知っておくべきです。
家賃保証があるかどうか、どの程度なのかも重要なポイント
安定した収入になるためには、当たり前ですが「家賃収入」があってこそです。
空室が続く・入居率が低いとなれば当然入ってくるモノが無くなります。
一般的に不動産投資は、ローンを組んで運用を開始します。
収入が減れば当然「ローン返済」がきつくなり、不動産を売却せざるをえません。
シェアハウスの問題は、書類の改ざんや裏工作などもあったようです。
問題点も複雑なようなので、この記事で掘り下げることは止めますが、少なくとも事実としてハッキリしていることは
- 家賃収入を見込んでローンを組んでいる（月々の返済額を決定している・融資額を決定している）
- 運用計画は「家賃収入は正常」と、仮定している
これです。
平たく言えば、何も考えずに「おいしそうな話にただ飛びついただけ」ですね。
個人的には「家賃保証は必須」だと思っています。
しかし、「ずーっと家賃保証しますよ」とか「必ず家賃は保証します」というのを、簡単に信じたり、鵜呑みにするのはちょっと待ってください。
注意するポイントや、確認したい内容は次の二つ。
- ハウスメーカー・不動産会社等が一括借り上げで家賃保証をしているなら、「家賃の何割」が入ってくるのかどうか。
- 家賃を保証するために、入居率を高める様な働きかけをしているかどうか。（オーナーを増やす努力ばかりしている→家賃収入を軽視し、契約件数を増やすことだけに走っているのではないか？）
当たり前ですが、商品･サービスには手数料やマージンが必要です。
無料というのは利用者からすると大変有難いですが、ビジネスとして「より確かな」サービスをしてもらうためには、コストが必要です。
先ほどから話題にしている「シェアハウス問題」も、初めは
我が社では、家賃を保証しています
といっておきながら、結局資金繰りが苦しくなり、突然辞めました。
家賃保証を、どのように提供してくれるのか？
これをあなた自身もしっかりと知ってください。
あなたの不勉強で
家賃をずっと保証してくれるなら、収入は安定しているわね。安心だわ。
と考えるのではなく
保証してくれる家賃は、どこからお金を引っ張ってくるの？
正常な状態である「居住者」から家賃をもらうように、この会社は努力しているの？
借りあげ家賃で考えると、私の収入はどの程度減るの？
こんなところまで、ちゃんと考えましょう。
そして、ほとんどは「実際の家賃」ではなく「借りあげ家賃」が設定されているハズです。
あわせて読みたい記事
不動産収入ってなんか怖い･･･と考えている公務員のあなたへ。とりあえずこれだけ読んでおけば大丈夫！
セミナーに参加して、実質利回りを教えてもらい、お金の出入りを具体的に確認する
セミナーに参加すると、だいたい
利回りは５％～７％。リスクも低いので「安定して確実に」資産が運用できます。
って聞くかもしれません。
しかし、その数字も鵜呑みにしてはいけません。
表面利回りとは、単純に「元本に対して、バック（利益）がどれだけあるか？」ということです。
例えば
2400万円を使って、1年間で120万円の利益を生み出せば「利回り5％」
です。
この場合「利回り5％」と表現します。
表面利回りは、ぱっと見て善し悪しを判断するだけなら有効ですが、それ以上の意味や価値はありません。
2400万円のマンション１室を購入するのにローンを組んでいたら「銀行への利息」を支払っています。
金利2％だとしても年間48万円は2400万円に上乗せされ続けている事と同じです。
さらに（複雑でわかりにくいんですが）
「不動産」なので、「修繕費などの経費」や「固定資産税・所得税などの税金」なんかも必要になってきます。
そういった「年間の支出額」を考えて計算された利回りを「実質利回り」といいます。
実質利回りをキチンと教えてくれるならば、その不動産屋は安心できるかもしれません。
不動産投資会社の中には、「（不動産投資ではあり得ない程）高い利回りを実現！」のように
みたいなことを、平気で推してくる不動産会社や不動産投資セミナーもあります。
そういうところは「直感」を信じて、ちょっと距離を置きましょう。
利回り20％も夢じゃ無い！とかそういうやつです。
これらは、中古物件であることがほとんどで、販売価格が安いから相対的に利回りが高くなりますが、初期修繕で数百万必要だったり、手放したくても評価額が購入価額を大きく下回っていて、大きく損をすることになりかねません。
キャッシュフローと言いますが、最低でも3年、できれば10年間くらいは
- （入居率や家賃相場などから）いくら程のお金が入ってきて
- （利息、税金や積立金などで）いくらほどのお金が出ていくのか？
これをキチンと相談して、あなたも納得するようにしましょう。
というか、セミナーでそれを見極めるようにしましょう。
オススメの不動産投資セミナー
JPリターンズは
- 家賃保証（借りあげ家賃）
- 家賃固定←他ではあまり見かけません
- 管理コストが抑えられる、契約時のまま運営が出来る
- もちろん、管理業務はすべてやってくれる
というメリットがあります。
教師は、職業専念義務や副業禁止規定があるため「不動産会社」を介することが、「法律上の観点」から言っても安心です。
参考
もちろん上記で紹介したセミナーは無料ですし、企業とのコラボもしているのである程度の安心感もあってオススメです。
あわせて読みたい記事
- 不動産収入ってなんか怖い･･･と考えている公務員のあなたへ。とりあえずこれだけ読んでおけば大丈夫！
- 公務員である教師のあなたが不動産収入をはじめようかな？と思った時に気をつけるべき４つのポイントと１つのメリット
- 【厳選】無料で資料請求できる不動産会社